Reklama

Świadectwo energetyczne – kiedy jest wymagane, a kiedy nie?

CMC Media

30/10/2025 13:36

Tekst sponsorowany, Świadectwo energetyczne kiedy wymagane kiedy - zdjęcie, fotografia

Spis treści

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Kiedy świadectwo nie jest wymagane?
Jak długo ważne jest świadectwo i kiedy je odświeżyć?
Co grozi za brak świadectwa?
Kto może sporządzić świadectwo?
Ile to kosztuje i ile trwa?
Gdzie zamówić świadectwo – praktycznie
Częste nieporozumienia
Jak przygotować się do zlecenia?
Najważniejsze wnioski

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który w prosty sposób pokazuje, ile energii potrzebuje budynek lub lokal do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, chłodzenia i oświetlenia. Od kilku lat jego rola rośnie: jest ważne dla kupujących, najemców, pośredników i inwestorów, a w wielu sytuacjach – po prostu obowiązkowe. Poniżej wyjaśniamy, kiedy musisz je mieć, a kiedy prawo pozwala z niego zrezygnować.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

1) Sprzedaż mieszkania lub domu
Jeśli zbywasz lokal albo budynek, musisz przekazać nabywcy ważne świadectwo energetyczne. Obowiązek dotyczy zarówno transakcji na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Dokument powinien być gotowy przed podpisaniem aktu notarialnego, aby kupujący mógł zapoznać się z klasą energetyczną i wskaźnikami (EP, EK).

2) Najem (wynajem/dzierżawa) lokalu lub budynku
Przy zawieraniu nowej umowy najmu właściciel ma obowiązek przekazać najemcy świadectwo. Dotyczy to biur, lokali usługowych i mieszkań. W praktyce najlepiej załączyć je do umowy lub przekazać w formie elektronicznej.

3) Nowe budynki – zakończenie budowy
Dla nowo wznoszonych domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych świadectwo zwykle przygotowuje się na etapie zakończenia budowy, tak aby komplet dokumentów odpowiadał aktualnym wymaganiom energetycznym. To także materiał porównawczy wobec danych projektowych.

4) Ogłoszenia i marketing nieruchomości
Jeśli publikujesz ogłoszenie sprzedaży lub najmu, przepisy przewidują konieczność podania podstawowych wskaźników efektywności energetycznej (np. EP). Aby je rzetelnie zaprezentować, potrzebne jest aktualne świadectwo.

Kiedy świadectwo nie jest wymagane?

1) Użytkowanie „na własny użytek” bez sprzedaży i najmu
Gdy pozostajesz właścicielem i ani nie sprzedajesz, ani nie wynajmujesz nieruchomości, prawo nie nakłada obowiązku posiadania świadectwa dla samego użytkowania.

2) Budynki niemieszkalne o szczególnym przeznaczeniu
Z obowiązku zwolnione są m.in. budynki kultu religijnego (kościoły, kaplice) i niektóre obiekty zabytkowe, jeśli wykonanie świadectwa naruszałoby ich charakter.

3) Budynki przeznaczone do użytkowania krócej niż 4 miesiące w roku
Dotyczy to typowych domków sezonowych. Jeśli realnie korzysta się z nich wyłącznie przez krótki okres, świadectwo nie jest wymagane.

4) Samodzielne budynki o powierzchni użytkowej do 50 m²
Wolnostojące, bardzo małe obiekty (np. niewielkie domki rekreacyjne do 50 m²) co do zasady nie podlegają obowiązkowi posiadania świadectwa.

5) Niektóre budynki gospodarcze i przemysłowe
Jeżeli funkcja i sposób użytkowania sprawiają, że zapotrzebowanie na energię jest marginalne (np. magazyny o ograniczonej temperaturze), świadectwo bywa zbędne.

Uwaga: Zawsze warto sprawdzić, czy dany obiekt rzeczywiście spełnia kryteria zwolnienia. Granica 50 m² dotyczy powierzchni użytkowej samodzielnego budynku, a nie np. sumy kilku altan.

Jak długo ważne jest świadectwo i kiedy je odświeżyć?

Świadectwo energetyczne jest ważne 10 lat, chyba że w międzyczasie wykonasz termomodernizację (np. docieplenie, wymianę źródła ciepła, stolarki), która istotnie zmienia charakterystykę energetyczną. Wtedy warto zlecić nowe świadectwo, bo lepsza klasa energetyczna może podnieść atrakcyjność nieruchomości w oczach kupujących lub najemców.

Co grozi za brak świadectwa?

Przy sprzedaży i najmie brak dokumentu to ryzyko kary finansowej oraz komplikacji przy finalizacji umowy. Pośrednicy i notariusze coraz częściej weryfikują kompletność dokumentów – brak świadectwa może opóźnić transakcję albo zniechęcić drugą stronę.

Kto może sporządzić świadectwo?

Świadectwo wykonuje osoba z uprawnieniami wpisana do oficjalnego rejestru. To nie jest opinia „na oko”, tylko obliczenia zgodne z metodologią. W praktyce zlecenie obejmuje zebranie danych o przegrodach (ściany, dach, podłogi), stolarki, instalacjach grzewczych, wentylacyjnych i przygotowania c.w.u., a w lokalach – także o warunkach w budynku macierzystym.

Ile to kosztuje i ile trwa?

Cena zależy od typu i wielkości obiektu, dostępnej dokumentacji (projekt, protokoły z przeglądów), lokalizacji oraz terminu. Dla mieszkań w dużych miastach to zwykle kilkaset złotych, dla domów – odpowiednio więcej. Czas realizacji najczęściej zamyka się w kilku dniach roboczych, choć przy pilnych zleceniach możliwe są ekspresy.

Gdzie zamówić świadectwo – praktycznie

Jeśli potrzebujesz sprawnej realizacji w większych miastach, możesz skorzystać z wyspecjalizowanych usługodawców. Przykładowo, w Krakowie zamówienie i wytyczne znajdziesz tutaj: https://iswiadectwa.pl/swiadectwo-energetyczne-gdynia. Dzięki temu łatwo sprawdzisz, jakie dane będą potrzebne i w jakim terminie otrzymasz dokument.

Częste nieporozumienia

Świadectwo a audyt energetyczny – to nie to samo. Audyt jest pogłębioną analizą i rekomendacją prac termomodernizacyjnych, a świadectwo to „metryczka” aktualnego stanu.
Rola pośrednika i notariusza – pośrednik pomaga zadbać o komplet dokumentów marketingowych i transakcyjnych, a notariusz potwierdza ich przekazanie przy umowie.
Rzeczoznawca majątkowy – wycena wartości nieruchomości (operat szacunkowy) wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego to odrębna usługa i nie zastępuje świadectwa energetycznego.

Jak przygotować się do zlecenia?

Zbierz dokumentację: rzut, projekt (jeśli masz), informacje o ociepleniu i wymianach okien.
Zanotuj parametry źródła ciepła, rodzaju wentylacji (grawitacyjna/mechaniczna) i przygotowania c.w.u.
Ustal termin i formę odbioru (PDF/papier).
Jeśli planujesz sprzedaż lub najem, przygotuj ogłoszenie tak, by zawierało wymagane wskaźniki ze świadectwa.

Najważniejsze wnioski

Musisz mieć świadectwo, gdy sprzedajesz lub wynajmujesz lokal/budynek oraz przy zakończeniu budowy nowych obiektów.
Nie potrzebujesz go przy własnym użytkowaniu bez sprzedaży i najmu oraz dla części małych, sezonowych czy specjalnych budynków.
Dokument jest ważny 10 lat, ale po modernizacji warto go odświeżyć.
Zleć wykonanie uprawnionemu specjaliście – zyskasz rzetelną metrykę i spokój przy transakcji.