Protokół odbioru technicznego: jak go wypełnić, jak opisać wady i jakie masz prawa po odbiorze

Protokół odbioru technicznego to najważniejszy dokument całego procesu odbioru mieszkania lub domu. To właśnie on „zamienia” Twoje uwagi w oficjalne zgłoszenie wad i daje podstawę do późniejszego egzekwowania poprawek. W praktyce wiele osób podpisuje protokół zbyt szybko albo wpisuje usterki zbyt ogólnie – a potem pojawia się problem: deweloper twierdzi, że „nie ma czego poprawiać” albo że wada nie została opisana wystarczająco precyzyjnie. Dlatego warto wiedzieć, jak wypełniać protokół krok po kroku i jakie prawa przysługują Ci po odbiorze.

Protokół odbioru technicznego to dokument sporządzany przy przekazaniu lokalu (lub budynku), w którym strony potwierdzają stan nieruchomości oraz wpisują stwierdzone wady i usterki. Dla Ciebie to zabezpieczenie na wypadek sporu – bo protokół stanowi dowód, co dokładnie zostało zauważone i zgłoszone w dniu odbioru.

To także „punkt startowy” dla poprawek: jeżeli wada jest ujęta w protokole, deweloper nie powinien jej ignorować ani zbywać stwierdzeniem, że „to normalne”.

Żeby protokół był skuteczny, warto podejść do odbioru jak do procedury, a nie jak do szybkiego podpisu. Przygotuj:

• dokumenty: umowę, standard wykończenia, rzuty lokalu,

• listę kontrolną (checklistę) do sprawdzenia pomieszczeń,

• telefon do zdjęć (najlepiej z datą) i notatnik,

• miarkę, poziomicę, latarkę (często przydają się nawet w nowych lokalach).

W praktyce wiele osób korzysta ze wsparcia specjalisty, który nie tylko wykrywa usterki, ale też pomaga je poprawnie opisać w protokole. Przykładowo Kacper Mach – główny inżynier z firmy https://odbiory-mieszkan-gdansk.com.pl zajmuje się odbiorami technicznymi i wskazuje, jak formułować zapisy, żeby były jednoznaczne i „nie do obejścia”.

Najczęstszy błąd to wpisy typu: „krzywa ściana”, „usterka okna”, „źle położona wylewka”. To za mało. Opis powinien składać się z trzech elementów:

1) Lokalizacja
Podaj pomieszczenie i miejsce, np.:

• „Salon – ściana przy oknie balkonowym”

• „Łazienka – posadzka przy odpływie”

• „Sypialnia – sufit w narożniku przy drzwiach”

2) Na czym polega wada (konkretnie)
Zamiast „nieszczelne okno”, napisz np.:

• „Okno nie domyka się prawidłowo, wyczuwalny przewiew po stronie zawiasów”
  Zamiast „nierówna podłoga”:

• „Nierówność posadzki – wyczuwalne przechyły i lokalne zagłębienia, utrudnia montaż paneli”

  Reklama

3) Oczekiwany sposób usunięcia
Najbezpieczniejsze sformułowanie to:

• „do poprawy zgodnie ze standardem i zasadami sztuki budowlanej”
  Możesz też dopisać „do regulacji”, „do doszczelnienia”, „do uzupełnienia i odtworzenia wykończenia”.

Dodatkowo warto dopisać, że wada została udokumentowana zdjęciem – a zdjęcia zachować w osobnym folderze.

Wpisuj nie tylko „duże” usterki. W praktyce zapisuje się również drobniejsze niedoróbki, bo po odebraniu lokalu deweloper może twierdzić, że uszkodzenia powstały później. Najczęściej do protokołów trafiają:

• rysy i pęknięcia tynków, nierówne ściany,

• pęknięcia lub nierówności wylewki,

• problemy z oknami (regulacja, szczelność, uszkodzenia szyb),

• usterki instalacji elektrycznej (niedziałające gniazda, krzywe puszki),

• przecieki, słabe odpływy, usterki wod.-kan.,

• brak ciągu wentylacji lub cofanie zapachów,

• problemy na balkonie (spadki, odpływ, hydroizolacja).

Zasada jest prosta: jeśli coś budzi Twoją wątpliwość – lepiej wpisać to do protokołu niż liczyć, że „jakoś będzie”.

Zwykle protokół podpisuje się po oględzinach, ale podpis nie oznacza, że akceptujesz usterki – oznacza tylko, że odbył się odbiór i że spisano stan lokalu. Możesz jednak zadbać o to, aby protokół odzwierciedlał Twoje uwagi. Jeżeli deweloper nie chce wpisać usterek, poproś o dopisanie Twoich zastrzeżeń lub sporządź własne oświadczenie (np. w formie załącznika).

W praktyce najważniejsze jest, abyś nie podpisywała „czystego” protokołu, jeśli widzisz wady.

Po odbiorze wady mogą być usuwane w dwóch trybach:

1. w trybie usterek z protokołu – czyli tego, co zostało zgłoszone w dniu odbioru,

2. w trybie rękojmi/gwarancji – jeżeli usterka ujawni się później.

Jeżeli wada jest w protokole, masz mocniejszą pozycję, bo zgłoszenie jest natychmiastowe i udokumentowane.

Warto pamiętać o kilku praktycznych zasadach:

• trzymaj kopię protokołu (najlepiej w wersji PDF lub zdjęciu),

• monitoruj terminy poprawek i potwierdzaj ustalenia mailowo,

  Reklama

• po naprawach sprawdź, czy usterka faktycznie zniknęła (nie tylko „na oko”).

Na koniec krótka lista rzeczy, które najczęściej osłabiają skuteczność protokołu:

• zbyt ogólne opisy („krzywo”, „źle”, „do poprawy”),

• brak lokalizacji wady,

• brak informacji, czego dokładnie oczekujesz jako poprawki,

• podpisanie protokołu bez dokładnego sprawdzenia wszystkich pomieszczeń,

• nieuwzględnienie balkonu, wentylacji lub instalacji (bo „nie było czasu”).

Dobrze sporządzony protokół odbioru technicznego działa jak tarcza ochronna: ułatwia naprawy, ogranicza pole do dyskusji i realnie zwiększa Twoje bezpieczeństwo jako nabywczyni. Jeśli podejdziesz do niego metodycznie i opiszesz wady konkretnie, zwiększasz szanse, że deweloper usunie je szybko i bez przeciągania sprawy.