O planie zagospodarowania przestrzennego śródmieścia Bytowa rozmawiamy z architektem miejskim Leszkiem Neubauerem

O planie zagospodarowania przestrzennego śródmieścia Bytowa rozmawiamy z architektem miejskim Leszkiem Neubauerem. Plan właśnie jest wyłożony, a Rada Miejska ma się pochylić nad jego uchwaleniem w pierwszej połowie przyszłego roku.

„Kurier Bytowski”: Procedowanie tego dokumentu trwa wyjątkowo długo. Już po raz czwarty został wyłożony do publicznego wglądu. Nigdy wcześniej w gminie Bytów praca nad planem zagospodarowania nie trwała tak długo...

Leszek Neubauer: To już czwarte wyłożenie bierze się z liczby uwag, które pojawiały się za każdym razem. Przy kolejnych wyłożeniach zgłaszano ich nawet ponad sto. Każda z nich musiała być wnikliwie rozpatrzona, a następnie rozstrzygnięta, tzn. nieuwzględniona lub uwzględniona. W drugim przypadku, gdy uwaga okazywała się uzasadniona, w następstwie jej uwzględnienia wprowadzano do projektu planu nowe rozwiązania. A to pociągało za sobą konieczność ponowienia znacznej części procedury.

Jak długo to trwało?

Przypuszczam, że firma, której zleciliśmy przygotowanie projektu planu, ma nas już serdecznie dosyć. W tej sprawie współpracujemy z nią już 7 lat.

A czy taka drobiazgowość, staranie, by wszystko dopiąć na ostatni guzik, nie wynika faktu, że poprzedni plan dla śródmieścia, ten z 1999 r., został obalony?

Tylko częściowo. Oczywiście staramy się zachować wszystkie wymagane formalności. Pierwszy plan upadł przede wszystkim dlatego, że nie zachowano odpowiedniej kolejności między studium zagospodarowania a nim. Studium uchwalono w 2002 r. już po planie, a kolejność powinna być odwrotna. Jednak wydłużenie całej procedury wynika ze złożoności tego terenu. Tu się miesza wiele interesów, jest skomplikowana sytuacja własnościowa, komunikacyjna, infrastrukturalna. Drugiego tak trudnego obszaru pod tym względem nie ma w gminie Bytów. W trakcie prac nad planem pojawiały się nierozpoznane wcześniej sytuacje.

Na przykład?

Chociażby tereny zalewowe u zbiegu rzek Bytowej i Borui. Tam zmiany zapisów w planie zostały spowodowane uwagami zgłoszonymi przez Wody Polskie dopiero po trzecim wyłożeniu. Nie mogliśmy ich zignorować.

Jednym z problemów śródmieścia jest deficyt miejsc do parkowania. Jak można doczytać w planie, nadal proponuje się parking pod rynkiem.

To rozwiązanie ze starego planu. Ale należy je traktować nie jako zobowiązanie, a pewną możliwość. Jeżeli będzie taka wola, to takie rozwiązanie będzie można tam przeprowadzić.

W dokumencie czytamy też o obowiązku zapewnienia postojów przez inwestorów stawiających obiekty mieszkalne. Jedno miejsce na jedno mieszkanie.

Jest taki zapis. Jednak nie określamy, jaki to ma być parking, tzn. podziemny, wielopoziomowy czy naziemny. To zależy od konkretnej sytuacji. Może być tak, że na danej działce na postoje nie wystarczy powierzchni, ich realizacja z jakichś innych względów nie jest możliwa. W takich wypadkach nie wykluczamy budowy parkingu na terenie publicznym przy współudziale prywatnego inwestora.

Jednak miejsca na nowe parkingi w śródmieściu jest niewiele. Grozi nam dalsze betonowanie tej części miasta. W grę wchodzą więc raczej konstrukcje wielopoziomowe. Gdzie takie mogłyby stanąć?

Na obecnym postoju Kaszubskiego Inkubatora Przedsiębiorczości przy ul. Podzamcze. Drugim miejscem jest działka przy ul. Prostej, tam, gdzie dziś stoją blaszaki. Taki obiekt mógłby tam powstać po zbudowaniu ronda z nowym przebiegiem ul. Brzozowej. Przypomnę, że duży parking, na 230 pojazdów, ostatnio powstał przy odrestaurowanym dworcu, choć nie jest on wielopoziomowy.

Parking wielopoziomowy nie należy do tanich rozwiązań. Konieczność partycypowania w jego budowie może odstraszyć podmioty prywatne od inwestowania w śródmieściu.

Należy przypuszczać, że najpewniej dla jednego inwestora taki obiekt przekroczy jego potrzeby, należałoby więc rozważać stworzenie konsorcjum kilku inwestorów lub też zaangażowanie pieniędzy gminy. Ale plan o tym nie rozstrzyga, on daje tylko możliwości.

W dokumencie jest mowa o preferowaniu roślinności rodzimej. Co zatem np. z grochodrzewami, które rosną m.in. na rynku czy przy ul. Wojska Polskiego? To gatunek obcy i od pewnego czasu uznawany wręcz za inwazyjny.

Te drzewa zostaną zachowane. To zapis na przyszłość, by gatunków obcych nie nasadzać, zgodnie z obecnymi tendencjami. Nie ma jednak sankcji, które nakazywałyby właścicielom prywatnych parceli stosowanie się do tej zasady. To raczej zalecenie. Oczywiście na terenach gminnych powinniśmy przestrzegać tego obostrzenia.

Kolejna sprawa to dachy, konkretnie ich kolor. Przewidujecie jedynie ceglaste lub szare...

Ta sprawa i tak podlega uzgodnieniu pod względem konserwatorskim. Plan powiela więc te obostrzenia, które stosujemy już od dłuższego czasu. Przy czym dachy płaskie powinny być szare/grafitowe.

A co z ogrodami na dachach?

Plan je dopuszcza. Można lokalizować nawet ogrody zimowe.

Pomówmy o kolorach elewacji. Tu zapisy mówią o bieli, szarościach i barwie naturalnej ceramiki.

Te kolory powinny dominować, co nie znaczy, że tylko takie mają występować. Zresztą podobnie jak w przypadku dachów, ten zapis jest kontynuacją zaleceń stosowanych już u nas w urzędzie na etapie uzgodnień. Można próbować ożywić elewacje, ale tak żeby to pasowało do otoczenia.

Skoro jesteśmy przy elewacjach. Plan zakazuje zewnętrznych ociepleń budynków.

Tak, ale ten zakaz dotyczy tylko zabytków. Te mogą być docieplane wewnętrznie, zwłaszcza jeśli na elewacji zachowały się oryginalne dekoracje. Pozostałą współczesną zabudowę można będzie ocieplać na ścianach zewnętrznych.

I jeszcze jeden temat z galanterii architektonicznej - ogrodzenia. Plan zakazuje stawiania ich z prefabrykowanych elementów betonowych i blachy.

Kiedy analizowaliśmy śródmieście, uznaliśmy, że wprowadzenie zakazu grodzenia nieruchomości byłoby tam uzasadnione, mimo że może dotyczyć również terenów prywatnych. W ten sposób uchronilibyśmy tę część miasta przed blokowaniem przejść, które w sposób naturalny są wykorzystywane. I takie zapisy w kilku miejscach się pojawiły. A co do formy ogrodzeń, chodziło nam, by korespondowała z charakterem zabudowy śródmiejskiej, a nie podmiejskich osiedli, gdzie każdy stawia je na swoją modłę. Trzeba zaznaczyć, że większość terenu objętego planem pokrywa się z historycznym układem urbanistycznym objętym ochroną konserwatorską. Każde działanie inwestycyjne wymaga więc uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków Bytowa. Za przykładowe może służyć ogrodzenie parku przy ul. Bauera. Powstało z materiałów szlachetnych - cegły i metalu, przypomina kutą kratę. Harmonijnie nawiązuje do otoczenia, a przecież o to właśnie chodzi.

W śródmieściu robi się coraz gęściej. Czy zapisy nowego planu pozwalają mimo to na jego dalszy rozwój? Myślę głównie o zabudowie mieszkaniowej.

Pierwsze, co mi przychodzi do głowy, to teren po dawnej fabryce mebli u zbiegu ulic Drzymały i Tartacznej. Ma niesamowity potencjał - od lokalizacji, usytuowania i powierzchni w terenie po rzekę, która przecina nieruchomość, i zabytkowe otoczenie. W przyszłości, o ile oczywiście taka będzie wola właściciela tego obszaru, można tam postawić piękne, małe osiedle, które pozytywnie może wpłynąć na postrzeganie tej części miasta. Kolejnym takim miejscem, gdzie może powstać nowa ciekawa zabudowa, jest teren wzdłuż Bytowej, na zapleczu zabytkowych kamienic przy ul. Drzymały.

Ale ten pomysł nie wszystkim mieszkańcom okolicy się podoba. Wielokrotnie zgłaszali do niego zastrzeżenia.

Obecnie mieszkańcy tego kwartału są właściwie jedynymi użytkownikami podwórek, więc zgłaszane przez nich zastrzeżenia i obawy są jak najbardziej zrozumiałe. Jednak warto być może przypomnieć, że są to w większości grunty gminne. Pod względem urbanistycznym realizacja tej zabudowy i biegnącej obok drogi jest jak najbardziej uzasadniona. Również mieszkańcom ułatwi dostęp do swoich nieruchomości. Obok na gruntach miejskich planujemy również lokalizację parkingu. Cały ten odcinek nad rzeką stanowi też kontynuację Traktu Młyńskiego biegnącego wzdłuż Bytowej.

Ta nowa pierzeja rzeczywiście się tam zmieści?

Tak. Przy czym należy pamiętać, że przy projektowaniu trzeba uwzględnić różne parametry dotyczące np. intensywności zabudowy działki, wydzielenia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, konieczności zachowania odpowiedniej części działki biologicznie czynnej, czyli niezabetonowanej itd. Dopiero jeśli zostaną spełnione, nowa zabudowa może powstać. Byłoby jednak rzeczą niestosowną, gdyby gmina zrezygnowała z możliwości, jakie daje wytyczenie, a następnie zbycie atrakcyjnie zlokalizowanych terenów pod zabudowę. A tam tak właśnie jest. Należy jednak przypomnieć, że plan miejscowy stwarza pewne możliwości zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, ale ostateczna decyzja o skorzystaniu z nich należy do właścicieli gruntów, czyli w tym przypadku do władz samorządowych.

A co ze sklepami o większej powierzchni, tzw. sieciówkami?

Chcemy uniknąć realizacji obiektów wielkopowierzchniowych, dlatego zostały zdefiniowane w planie usługi ogólne jako handel o powierzchni sprzedaży do 400 m² w jednym lokalu. Działalność wielkich obiektów handlowych wiąże się z wieloma uciążliwościami, wynikającymi chociażby z dostaw zaopatrzenia. Już dziś widać, jakie problemy mają wielkie tiry z dojazdem do tych sklepów. Potrafią blokować całe ulice. Występują jednak w centrum takie miejsca, gdzie można zlokalizować obiekty handlowe zaopatrywane przez duże pojazdy dostawcze, nie powodując przy tym problemów dla mieszkańców.

Na zakończenie powróćmy do terenu za mostem Jerzego, tj. tego nad Borują poniżej Bytowskiego Centrum Kultury. Nowy plan proponuje wydzielenie sporego obszaru zalewowego. Wspomniał pan o nim wcześniej.

Ten teren powinien być wyłączony z zabudowy, bo jest narażony na zalewanie wodami Bytowej i Borui podczas ich wysokich stanów po ulewnych deszczach. We wcześniejszych wersjach na części tego obszaru dopuszczaliśmy budynki. Jednak takie rozwiązanie zakwestionowały Wody Polskie. Nanieśliśmy więc poprawkę. Co więcej, obecnie w ramach odwodnienia terenu skrzyżowania ulic Dworcowej i Drzymały, gdzie ma powstać rondo, przygotowywana jest koncepcja odwodnienia uchodzącego do rzeki właśnie w tamtej okolicy. Tym bardziej więc należy się przygotować na wypadek zalewania obszaru przy brzegach. Prace nad szczegółami technicznymi zagospodarowania tego terenu jeszcze trwają.

Wyłożenie planu kończy się 31.12. Co potem?

Rzeczywiście, do końca roku można się zapoznać z projektem planu oraz złożyć ewentualnie uwagi do przyjętych w nim rozwiązań. Ostateczny termin składania uwag mija 16.01.2023 r.  Po czym, zgodnie z obowiązującą procedurą, uwagi zostaną rozpatrzone i jeśli w wyniku rozstrzygnięcia nie zajdzie potrzeba wprowadzenia zmian, projekt planu zostanie skierowany do Rady Miejskiej w celu uchwalenia. Planujemy, że może to nastąpić jeszcze w I kwartale przyszłego roku.