Czy Gminę Bytów, czyli nas - wszystkich jej mieszkańców, stać na Polanki"?

Wytyczenie ok. 200 działek budowlanych po obu stronach ul. Gdańskiej ma być odpowiedzią na wciąż rosnące zapotrzebowanie na grunty pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w Bytowie. Problemem są jednak koszty związane z uzbrojeniem terenu i wykupieniem gruntów pod drogi i infrastrukturę.

Prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pn. „Polanki” rozpoczęły we wrześniu 2023 r. Zadanie zlecono pracowni Urbanika Agaty Marciniak z Puszczykowa. Jej zadaniem jest jak najlepsze zaprojektowanie ok. 54 ha powierzchni bezpośrednio przylegającej do osiedli Rzepnica i Jeziorki. 30 grudnia projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Polanki" został wyłożony do publicznego wglądu.

Dyskusja publiczna nad projektem planu odbyła się 10 stycznia w Urzędzie Miejskim w Bytowie. Wywołała większe zainteresowanie niż inne tego typu projekty poddane konsultacjom. Na spotkanie z autorami planu i władzami miasta przyszło kilkadziesiąt osób. Na początku wszyscy wysłuchali garść podstawowych informacji. - Obszar objęty opracowaniem położony jest w północnej części miasta. W południowej jego części powstały już budynki na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W pozostałej części obszar ten styka się z terenem, na którym realizowane są nowe inwestycje. Obejmuje grunty rolne, zadrzewienia śródpolne oraz tereny leśne. Cały obszar położony jest w obrębie otuliny podlegającej ochronie krajobrazowej. Teren objęty opracowaniem w zdecydowanej większości jest niezabudowany. Jedyne grunty podlegające ochronie to obszary leśne i te w projekcie zostały zachowane. Większość terenu to grunty należące do osób fizycznych - rozpoczęła prezentację projektu planu Aldona Cieślak z firmy Urbanika.

W projekcie planu tereny pod zabudowę mieszkaniową zostały uzupełnione zabudową usługową lub mieszkaniowo-usługową. - Zaprojektowaliśmy też sieci dróg. Na północy mamy przebieg drogi zbiorczej, która w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest wyznaczona jako obwodnica Bytowa - Aldona Cieślak wyjaśniała zapisy na wyświetlanej mapie. Projekt planu przewiduje też tereny zieleni i ciągów pieszo-rowerowych wzdłuż drogi wojewódzkiej oraz obszary nieprzeznaczone do zabudowy, czyli pod wody powierzchniowe oraz publiczne tereny zieleni urządzonej. - Zostały tak zaprojektowane, że można na nich realizować zbiorniki retencyjne. Zaplanowaliśmy też pasy zadrzewień w drogach publicznych oraz w miejscach spływu wód opadowych i roztopowych - mówiła urbanistka.

Projekt planu przewiduje podział na działki, których powierzchnia oscyluje wokół 1000 m2. - Wynika to przede wszystkim z ustaleń studium, które wskazuje, że na północy miasta może powstać zabudowa jednorodzinna nieintensywna - tłumaczyła Aldona Cieślak. Nie przekonało to właścicieli gruntów objętych planem, którzy nie ukrywali, że liczyli na możliwość wytyczenia mniejszych działek. Pytali m.in. o powody ograniczenia liczby działek. - Dlaczego minimalna powierzchnia działki w planie to 1000 m2, a na sąsiednim terenie objętym planem Przy Lesie II działki mogą mieć 800 m2? - pytała Magdalena Wasilewska. - Przeprowadziliśmy analizę ukształtowania terenu i możliwości realizacji zabudowy. Im gęstsza zabudowa, tym trudniej zabudować działkę - tłumaczyła autorka projektu planu „Polanki”.

Burmistrz Ireneusz Gospodarek zwracał uwagę na koszty. - To nie moja kwestia, gdzie i jaką działki będą miały powierzchnię. Interesuje mnie, ile w przyszłości będzie kosztowała infrastruktura, czyli sieci i drogi. Im więcej przyłączy, tym będzie drożej. Ten koszt zostanie na barkach gminy - mówił Ireneusz Gospodarek. W spotkaniu uczestniczyli też mieszkańcy, którzy już mieszkają na terenie objętym planem. - Kupiliśmy działki wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Osoba, która nam to sprzedała, w żaden sposób jej nie przygotowała, dlatego teraz jest to dla nas duży problem. Wraz z sąsiadami na własny koszt ją wyrównujemy i utwardzamy. Wciąż pozostaje problem z wodą opadową, która zbiera się na drodze i psuje dojazd. Liczyliśmy, że przyjmowany plan miejscowy pozwoli nam tę sprawę uregulować. Jesteśmy skłonni przekazać gminie drogę w darowiźnie, aby w pierwszej kolejności przeprowadzić tam jakąś inwestycję - mówiła Marlena Jaworska. Do złożenia wniosku w tej sprawie zachęcał architekt miejski. - Myślę, że złożenie wniosku o przekształcenie drogi z wewnętrznej na publiczną dojazdową może być asumptem do dyskusji na temat przejęcia tej drogi przez gminę. Myślę, że przyjęcie planu to dobra okazja do tego - powiedział Leszek Neubauer.

Na spotkaniu nie mogło zabraknąć odniesienia do analizy finansowej, która przewiduje, że w ciągu 10 lat, mimo naliczonych opłat adiacenckich i innych podatków, Gmina Bytów „dołoży” do terenu objętego planem nawet 90 mln zł. - Jako radny zdaję sobie sprawę, że miasto powinno przyjmować takie plany, aby stworzyć warunki do osiedlenia się w naszym mieście. Niepokoi jednak fakt, że miasto musi wyasygnować tak dużą kwotę na wykup gruntów pod drogi. Nie wydaje mi się, że wiążą się z tym aż tak duże kwoty. Osiedle dla 800 mieszkańców przyniesie duży skutek dla miasta. To proces inwestycyjny na 20 lat, dlatego aż trudno uwierzyć, że odbędzie się to z tak dużym minusem - mówił radny miejski Tomasz Franciszkiewicz. O 9 mln zł, które miasto będzie musiało przeznaczyć na wykup gruntów pod drogi, pytał Marcin Jaworski. - Jaka jest powierzchnia tych gruntów i przewidywany koszt, bo docierają informację, że cena ma wynieść 100 zł za 1 m2. Skąd wzięła się kwota 108 mln zł, które gmina Bytów będzie musiała wydać, jeżeli plan miejscowy „Polanki” zostanie uchwalony? - pytał. - Planem miejscowym uruchamiane są nowe tereny inwestycyjne. Wiąże się to z koniecznością budowy nowej infrastruktury, w tym wodociągów, kanalizacji, oświetlenia, nawierzchni dróg i chodników itd. Większość gruntów jest prywatna, dlatego do wykupu zostały przyjęte nie tylko tereny pod drogi, ale też pod zieleń urządzoną, wody powierzchniowe oraz ścieżki pieszo-rowerowe wzdłuż drogi wojewódzkiej. Przyjęliśmy kwotę 100 zł za 1 m2. Co do wartości poszczególnych inwestycji, to przyjęliśmy dane z podobnych przedsięwzięć w innych gminach. Przedstawiliśmy poziom wielkości, który jest realny - zapewniała Aldona Cieślak.

Wydatków nie zrekompensują wpływy do kasy Gminy Bytów z tytułu przyjęcia planu miejscowego. Pochodzić będą m.in. z opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, z tytułu podziału nieruchomości, opłaty związanej z budową infrastruktury technicznej oraz podatku od nieruchomości.

Część uczestników spotkania zwracała uwagę na korzyści płynące z przyjęcia planu, jednak nie ukrywała obaw o dalszy los projektu. - Uważam, że plan jest dobrze wykonany. Spowoduje uwolnienie dużej ilości terenów mieszkaniowych i zatrzymanie wzrostu wartości nieruchomości. Mam jednak pewne obawy. Chodzi o te 90 mln zł. Uważam, że ten koszt gminy jest stanowczo zawyżony. Władze miasta wiedzą, jaki był koszt wybudowania infrastruktury na Osiedlu Bajkowym i sąsiednim terenie. Łącznie zamknęło się to w kwocie 10 czy 20 mln zł. Jeżeli autorzy planu jeszcze raz tych kosztów nie przeanalizują i kwota się nie zmniejszy, to część radnych nie zagłosuje za uchwaleniem planu, bo stwierdzi, że miasta nie stać na ten plan - ostrzegał Piotr Kaszubowski. - Koszt przyjęcia planu byłby mniejszy, gdyby właściciele terenów przekazywali gminie działki pod drogi za darmo - mówił wiceburmistrz Przemysław Kraweczyński. Część uczestników spotkania poddawała w wątpliwość sens przyjmowania kolejnego planu dla Bytowa. - Czy ma sens przyjmowanie kolejnego planu miejscowego w Bytowie w sytuacji, kiedy stare plany nie zostały w pełni zrealizowane. Czy nie przyjmiemy kolejnego planu, który skończy na półce? - zadał pytanie Krzysztof Wirkus. - Na dzień dzisiejszy inwestycje można realizować na podstawie planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Na tym terenie powstały już budynki na podstawie warunków zabudowy. Złożono też kolejne wnioski o wydanie takich decyzji. Celem tego planu jest uregulowanie tej sytuacji, wyznaczenie układu komunikacyjnego i rozgraniczenie terenów pod zabudowę od gruntów przeznaczonych pod zbiorniki retencyjne. Wszystko po to, aby stworzyć rozwiązanie systemowe. Chodzi o uruchomienie tego obszaru pod inwestycje w sposób racjonalny - przekonywała Aldona Cieślak.

Plan miejscowy „Polanki" uwzględniać ma też nową drogę zbiorczą, która docelowo połączy ul. Gdańską z Dąbiem, Przyborzycami i Świątkowem. W trakcie dyskusji pojawiły się wątpliwości co do konieczności wytyczenia tak szerokich pasów drogowych, a co za tym idzie wysokich kosztów związanych z ich wykupieniem. - Rozwiązaniem jest zmiana wszystkich dróg publicznych na drogi wewnętrzne. Skutek jest taki, że zostaje uchwalony plan miejscowy bez kosztów dla gminy - mówiła Aldona Cieślak.

Pod koniec spotkania pojawiło się pytanie dotyczące zapisów szczegółowych planu. - W projekcie jest zapis, że dachy mają być strome w kolorze ceglastym oraz matowe wykończenia pokrycia dachowego. Jak należy to rozumieć? - pytał Piotr Kaszubowski. - Kolor dachu to jest jedna rzecz, a wykończenia mają być matowe - wyjaśniała Aldona Cieślak. - Czyli założyliście, że wszystkie dachy na całym terenie będą miały jednakowy kolor ceglasty. Moim zdaniem wyklucza to realizację nowoczesnej bryły budynku i dopuszcza tylko klasyczne – ustosunkował się do tego Piotr Kaszubowski.

Dyskusja zakończyła się po ponad 2 godzinach. Do 3 lutego można wnosić uwagi do projektu planu. Uchwała o jego przyjęciu ma trafić na sesję Rady Miejskiej w Bytowie jeszcze w pierwszym kwartale tego roku. Z pewnością towarzyszyć będzie temu gorąca dyskusja radnych.